Rental Yield คือตัวเลขที่บอกว่าเงินที่ลงไปกับอสังหาฯ ให้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี เป็นเครื่องมือพื้นฐานที่ช่วยเปรียบเทียบว่าห้องไหน “คุ้ม” กว่ากัน
Gross Yield vs Net Yield
Gross Yield = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวเลขนี้ดูง่ายแต่ยังไม่หักค่าใช้จ่าย จึงมักสูงเกินจริง
Net Yield = ((ค่าเช่าต่อปี − ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ ราคาซื้อรวมค่าใช้จ่ายตอนซื้อ) × 100
Net Yield คือตัวเลขที่ใกล้ความจริงมากกว่า เพราะหักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และช่วงห้องว่างแล้ว
ตัวอย่างการคำนวณ
- ราคาซื้อ 3,000,000 บาท
- ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน = 180,000 บาท/ปี
- Gross Yield = (180,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 6%
- หักค่าใช้จ่ายจริงปีละ 50,000 บาท และปล่อยได้ 11 เดือน → ค่าเช่ารับจริง 165,000 − 50,000 = 115,000
- Net Yield ≈ (115,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 3.8%
จะเห็นว่าตัวเลขต่างกันเกือบเท่าตัว การดูแค่ Gross อาจทำให้ตัดสินใจพลาด
ใช้ Yield อย่างไรให้ฉลาด
- เทียบ Net Yield ระหว่างห้อง/ทำเลก่อนตัดสินใจซื้อเพิ่ม
- ถ้า Yield ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้มาก ควรทบทวนกลยุทธ์
- ติดตาม Yield จริงทุกปี ไม่ใช่แค่ตอนซื้อ
อย่าลืมรวม ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (โอน จดจำนอง ตกแต่ง) เข้าไปในฐานเงินลงทุนด้วย
อยากเห็น Yield และกำไรจริงต่อยูนิตแบบอัตโนมัติ ลองดู Asset Me หรือ ปรึกษาทีมเรา
อยากได้ระบบที่แก้ปัญหาแบบในบทความ?
คุยฟรี 30 นาที ทีมงานวิเคราะห์ให้ว่าธุรกิจคุณควรเริ่มจากอะไร — ไม่ผูกมัด ไม่ต้องใส่บัตร
ปรึกษาฟรี / ขอเดโม
